634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların kullanımlarına ilişkin her türlü kural ve koşulları düzenleyen kanundur.

Ev yapmak için ilgili yerlerden gerekli izinlerin alınması gerekmektedir. Arsa üzerine ev yapacak müteahhit ilk önce ev yapılacak arsanın imarı var mı gerekli kontrolleri yapmalıdır.

Arsa üzerine ev yapmak için mimari projenin hazırlanması ve belediyenin imar birimine başvuru yapılarak imar ve inşaat ruhsatının alınması gerekmektedir. İnşaat ruhsatı, belgeler hazırlandıktan ve izinler alındıktan sonra alınabilir. Ruhsat alındıktan sonra inşaatın başlama ve bitirilmesi için yasal bir süre vardır, bu süre inşaatın başlaması için 2 yıl bitirilmesi için 5 yıldır. Bu şartlara uyulmadığı taktirde ruhsat iptal olur, tekrar alınmalıdır.

İnşaat tamamlandıktan sonra tamamlanmış yapının kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekmektedir. Arsa üzerine inşa edilen tamamlamış yapı arsa malikine ait olarak gözükmektedir. Kat, Daire, Büro, Dükkan , Mağaza ,Mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı olacak şekilde tapulandırılmasına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

Kat mülkiyeti ile birlikte her bağımsız bölümün maliki kendi başına alım satım ve kiralama yapabilir, bu durum diğer bağımsız bölüm maliklerini bağlamaz.  

Kat irtifakı olan daire kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Kat irtifaklı tapu kat mülkiyetli tapuya çevrilebilir. Kat mülkiyeti tapusu alınmadan önce ilgili belediye birimlerinden iskan belgesi alınmalıdır.

Belediyenin İlgili birimleri İskan belgesini yapımı biten inşaatın ruhsata-projeye uygun olarak mı yapılıp yapılmadığını denetlemektedir. Belediye ekipleri yapının projeye uygun olduğunu yasal olarak aykırılık olmadığını tespit ettikleri taktirde ruhsat belgesini vermektedir.

Ruhsat aldıktan sonra kat mülkiyeti için süreç başlatılabilir.

İskan belgesi verilmemişse inşaat alanı arsa olarak gözükmeye devam eder. Bina ilgili birimlerce iskan verilmeye uygun görülmezse bu durum proje dışı işlemlerin var olduğunu gösterir. Belediye proje dışı işlemlerin düzeltilmesini ister ve süre verir. Bu süre içerisinde projeye aykırı olan yapılar düzeltilmezse kaçak yapı olarak yıkım kararı verilir.

Kat irtifakı;

Kat irtifakı, inşaat hâlinde veya proje aşamasında olan arsa üzerindeki her bir bağımsız bölüme düşen arsa payı anlamında kullanılan bir kavramdır. İnşaata yönelik mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı inşaata başlamadan, inşaatın başlaması ve yapım esnasındaki sürede alınan belgedir, kat irtifakı alındıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde inşa hakkı doğar. İnşaat bitince iskan belgesi alınarak gerekli prosedürler yerine getirildikten sonra irtifak kat mülkiyetine çevrilir.

Yapı sahipleri, müteahhitler kat irtifaklı yapılarda bağımsız bölümleri iskanı almadan, kat mülkiyetine çevirmeden satmaktadır.

Kat irtifaklı yapı projeye uygun yapılmışsa iskan alınabilir, sonradan kat irtifaklı daire kat mülkiyetine çevrilebilir.

Bu durumda kat irtifaklı bağımsız bölümü kat mülkiyetine çevirmek yeni maliklere kalmaktadır. İskan için tüm malikler belirli bir masrafı üslenmelidir. Bu durumda maliklerin ortak hareket edebilmesi işi kolaylaştırır.

Kat İrtifaklı Daire Alınır Mı?

Kat irtifaklı daire alınıp satılabilir fakat bu tür bir işleme başlamadan önce muhakkak ön araştırma yapılmalıdır aksi taktirde mağduriyet oluşabilir. Kat irtifaklı dairenin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için iskan belgesi alınması gereklidir. İskan belgesi için belediyenin ilgili birimlerine başvurulmuş olmasına rağmen iskan alınamamışsa yapı projeye uygun olarak yapılmamış ya da gerekli prosedürler yerine getirilmemiş demektir. İnşaat projeye uygun olarak yapılmışsa belediye bina için yapı kullanma izin belgesi yani iskan çıkarır. Proje dışı işlemler düzeltilmediği ya da gerekli prosedürler yerine getirilmediği sürece iskan alınamaz.

Bu durum yeni malikler için ciddi anlamda olumsuzluklar doğurabilir.

Kat irtifakı olunca ne olur?

Proje dışı yapı inşa edilmişse, belediye tarafından yıkım kararı çıkabilir.

Bankalar kredi aşamasında kat irtifaklı dairelerde iskan şartı aramaktadır. Projeye uygun olup iskan alınmamışsa ya da İskan başvurusu reddedilmişse proje dışı işlem olduğu için kredi kullanım konusunda sıkıntılar çıkabilir.

Kat irtifaklı dairede proje dışı işlem yoksa kat irtifakının kaldırılarak müşterek mülkiyete dönüştürülebilmesi için kat irtifaklı arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek irtifaka her zaman son verebilirler.  

Kat irtifaklı ev yıkılırsa ne olur?

Eğer kat irtifakına sahip bir yapının yıkılması durumunda hissedarlar, tapudan belirlenen arsa payı üzerinden kendilerine ait bağımsız bölüm kadar  hak sahibi olur.

Tapuda kat irtifakı yazar mı?

Ev satın aldığınızda verilen tapularda mülk kat irtifaklı yani iskanı alınmamışsa ‘kat irtifakı‘ kat mülkiyetli yani iskanı alınmışsa ‘kat mülkiyeti‘ gibi ifade yer almaktadır.

Kat irtifaklı tapuya DASK yapılır mı?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bulunan, tapuda mesken olarak görünen tüm konutlara DASK sigortası yapılabilmektedir.

Ev alırken daire kat mülkiyetli mi yoksa kat irtifaklı mı nasıl sorgularım?

Daireyi satın almadan önce daire kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi önceden bilgi sahibi olabilirsiniz. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce hazırlanan Ada Parsel Sorgu sistemi  https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/  adresine giriş yaptıktan sonra sırasıyla;

İl-ilçe  ve mahalleyi seçtikten sonra resimdeki ‘i’yazısını seçerek almak istediğimiz dairenin bulunduğu binayı bulup üzerine tıklayın..

Açılan ekranda Bina/BB listesi kısmında  bağımsız bölümleri ve kat mülkiyeti ya da kat irtifaklı olduğu görülecektir.